FAQ

Vraag & Antwoord Ruimtelijk bestuursrecht

• » Wat is een omgevingsvergunning?

  De omgevingsvergunning is een verzameling van vijfentwintig verschillende vergunningen. Per 1 oktober 2010 zijn die vijfentwintig vergunningen, waaronder de bouwvergunning, sloopvergunning, milieuvergunning, gebruiksvergunning en monumentenvergunning, samengevoegd in één vergunning: de omgevingsvergunning. Daarom vraagt u nu dus geen bouwvergunning meer aan maar een omgevingsvergunning.

• » Hoe vraag ik een omgevingsvergunning aan?

  Een omgevingsvergunning kunt u aanvragen bij een loket bij de gemeente of via de website http://www.omgevingsloket.nl/. Op die website kunt u ook zien of u voor bijvoorbeeld het plaatsen van een dakkapel op uw woning een omgevingsvergunning nodig hebt.

• » Mijn buren hebben een vergunning gekregen voor hun bouwplannen. Ik ben het daar niet mee eens. Wat moet ik doen?

  Als uw buren een omgevingsvergunning voor bouwen hebben gekregen, kunt u binnen zes weken nadat de vergunning aan uw buren is toegestuurd, schriftelijk bezwaar maken tegen die vergunning bij het College van Burgemeester en Wethouders van uw gemeente. De termijn van zes weken waarbinnen u bezwaar kunt maken, begint dus niet pas te lopen op het moment dat de verleende vergunning in de plaatselijke krant is gepubliceerd!

  Maakt u bezwaar, dan kunnen uw buren toch gaan bouwen. Omdat te voorkomen, kunt u de rechtbank vragen een voorlopige voorziening te treffen. Die voorlopige voorziening houdt dan in dat de vergunning wordt geschorst, bijvoorbeeld totdat vaststaat of de omgevingsvergunning terecht is verleend.

  U kunt zelf bezwaar maken, maar u kunt het ook overlaten aan iemand anders, een gemachtigde. Dat kan een advocaat zijn, maar dat is niet verplicht. Onze vastgoedadvocaten zijn u bij deze werkzaamheden graag van dienst.

• » Hoe maak ik bezwaar?

  U maakt bezwaar door een bezwaarschrift in te dienen bij het bestuursorgaan dat het besluit waar u het niet mee eens bent, heeft genomen. Een bezwaarschrift is schriftelijk en moet ten minste bevatten: uw naam en adres; de datum; een omschrijving van het besluit waartegen uw bezwaar is gericht en waarom u het niet eens bent met het besluit.

  Let op: Als u slechts bezwaar maakt tegen bepaalde onderdelen van een besluit, dan kunt u de andere onderdelen daarvan niet meer aanvechten bij bijvoorbeeld de rechtbank.

• » Hoe gaat een bezwaarschriftprocedure in zijn werk?

  Nadat u bezwaar hebt gemaakt tegen een besluit, wordt meestal een hoorcommissie ingeschakeld om het bestuursorgaan dat het door u bestreden besluit heeft genomen, te adviseren over uw bezwaar. Voordat de hoorcommissie haar advies uitbrengt, wordt een hoorzitting gepland. Op die hoorzitting kunt u uw bezwaar nader toelichten en kan het bestuursorgaan dat het besluit heeft genomen, haar besluit toelichten en reageren op uw bezwaar. Na afloop van de hoorzitting adviseert de hoorcommissie het bestuursorgaan over uw bezwaar. Daarna neemt het bestuursorgaan dat het door u bestreden besluit heeft genomen, een beslissing op uw bezwaar. Die beslissing kan afwijken van het advies van de hoorcommissie.

• » De beslissing op bezwaar is in mijn nadeel uitgevallen. Wat nu?

  Als u het niet eens bent met de beslissing die is genomen op uw bezwaar, kunt u binnen zes weken nadat aan u de beslissing op bezwaar is toegezonden, in beroep gaan bij de rechtbank.  Indien u het niet eens bent met de uitspraak van de rechtbank, kunt u binnen zes weken nadat de uitspraak aan u is verzonden in hoger beroep bij (meestal) de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

• » Ik ben het niet eens met de uitspraak van de rechtbank. Kan ik in hoger beroep?

  Als u het niet eens bent met de uitspraak van de rechtbank, kunt u in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen zes weken nadat de uitspraak aan u is verzonden. Tegen een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kan geen rechtsmiddel worden ingesteld.

• » De gemeente stelt een bestemmingsplan vast en ik ben het daar niet mee eens. Kan ik daar wat aan doen?

  Tegen het besluit waarmee een bestemmingsplan is vastgesteld, kunt u beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen zes weken nadat het besluit ter inzage is gelegd. Voordat een bestemmingsplan wordt vastgesteld, wordt eerst een ontwerpbestemmingsplan vastgesteld. Dat ontwerp wordt zes weken ter inzage gelegd. Gedurende die tijd kunt u uw zienswijze ter zake van dat ontwerp indienen.

  Let op: indien u geen zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan hebt ingediend, zal de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uw beroep tegen het definitieve bestemmingsplan niet inhoudelijk behandelen, tenzij u niet verweten kan worden dat u geen zienswijze hebt ingediend. Dat is niet snel het geval.

  De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State behandelt voorts alleen uw beroep tegen die onderdelen van het bestemmingsplan, ter zake waarvan u ook een zienswijze hebt ingediend. Andere onderdelen worden buiten beschouwing gelaten. Het is dus zaak om al in uw zienswijze alles naar voren te brengen wat naar voren te brengen is!

• » Kan ik een kort geding aanspannen om te voorkomen dat mijn buren gaan bouwen?

  Het (ruimtelijk) bestuursrecht kent inderdaad een procedure die lijkt op het civielrechtelijke kort geding. Die heet in het (ruimtelijk) bestuursrecht de voorlopige voorzieningenprocedure. Een voorlopige voorziening kan alleen worden aangevraagd, als u een spoedeisend belang hebt en u een procedure bent begonnen tegen de vergunning op grond waarvan uw buren mogen bouwen.

  Wordt uw verzoek toegewezen, dan kan de rechter verbieden om (verder) te bouwen bijvoorbeeld totdat vaststaat of de vergunning voor bouwen terecht aan uw buren is verleend.

  Een voorlopige voorziening zal door de rechter alleen getroffen worden als de bezwaren in de hoofdzaak een aannemelijke kans van slagen hebben en zouden leiden tot vernietiging van de vergunning.

• » Ik heb een bouwvergunning/omgevingsvergunning. Mag ik nu bouwen?

  Ja, dat mag. Let wel: zolang de vergunning nog niet onherroepelijk is, bouwt u echter op eigen risico.

  Een vergunning  is nog niet onherroepelijk zolang er tegen die vergunning nog rechtsmiddelen, zoals bezwaar en beroep, openstaan. Is uw vergunning nog niet onherroepelijk, begint u met bouwen en de vergunning wordt vervolgens alsnog geweigerd, dan kunt u gedwongen worden om op eigen kosten uw bouwwerk af te breken.

• » De gemeente heeft een bestemmingsplan gepresenteerd waardoor mijn vrije uitzicht zal verdwijnen. Kan ik mijn schade vergoed krijgen?

  Het kan zijn dat u door een vaststelling of wijziging van het bestemmingsplan schade lijdt. Het bestemmingsplan kan bijvoorbeeld mogelijk maken dat uw vrije uitzicht wordt aangetast of dat u minder bebouwingsmogelijkheden hebt. Schade die bestaat uit inkomstenderving of vermindering van de waarde van een onroerende zaak (bijvoorbeeld uw woning) kan voor vergoeding in aanmerking komen, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. Zo hebt u geen recht op een tegemoetkoming in uw schade, indien ten tijde van de aankoop het voor u voorzienbaar was dat uw bebouwingsmogelijkheden ingeperkt zouden worden. Ook blijft in principe 2% van uw schade voor uw eigen rekening.

  Om een tegemoetkoming in uw schade te kunnen krijgen, moet u binnen vijf jaren nadat het (gewijzigde) bestemmingsplan onherroepelijk is geworden een verzoek om vergoeding van uw planschade indienen bij het College van Burgemeester en Wethouders. Vaak staan op de website van uw gemeente formulieren die u daarvoor kunt gebruiken.

  Naar aanleiding van uw verzoek, wordt door een daarin gespecialiseerd bureau onderzocht of u inderdaad schade hebt geleden en hoe hoog die dan is. Vervolgens wordt een hoorzitting gehouden en dan neemt het College van Burgemeester en Wethouders een besluit. Ook tegen dit besluit kan bezwaar en beroep worden ingesteld.