Publicaties
» Aansprakelijkheid voor een gebrek bij de koop van een woning
Mr. Joost Willemen, december 2009, De Ondernemer
Het komt in de (rechts)praktijk regelmatig voor, dat de koper na de eigendomsoverdracht van een onroerende zaak daaraan een gebrek ontdekt.
Onder een "gebrek" wordt verstaan een omstandigheid die een normaal gebruik van de geleverde zaak verhinderd én die reeds bestond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Voorbeelden van een "gebrek" zijn: scheurvorming in de muren als gevolg van een ingezakte fundering of ernstige verontreiniging van de bodem. De koper zal de kosten van het herstellen van het gebrek of het wegnemen van de verontreiniging (de sanering daarvan) willen verhalen op de verkoper.
In dit artikel zal ik nader ingaan op de (rechts)vorderingen die de koper in dit kader tegen de verkoper kan instellen en of er redelijke kansen op succes zijn dat de rechter de vordering tot vergoeding van schade zal toewijzen.
De koper zal aan zijn vordering ten grondslag (moeten) leggen, dat de door de verkoper geleverde zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. In het vakjargon spreken we in dit verband van een tekortkoming in geval van non-conformiteit.
Daarvan is volgens artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek sprake wanneer de geleverde zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Deze bepaling geldt zowel voor woningen als bedrijfsgebouwen.
Wat mag de koper verwachten?
Het antwoord is dat de koper er vanuit mag gaan dat de geleverde onroerende zaak die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. De verkoper heeft een verplichting om de koper te informeren over bij hem bekende gebreken aan een pand. De koper heeft echter in bepaalde omstandigheden een onderzoeksplicht.
Indien we teruggaan naar de hiervoor genoemde voorbeelden betekent dit dat de (constructieve) scheurvorming in de muur en de (later) geconstateerde ernstige verontreiniging het normaal gebruik van de woning in de weg kan staan. Een normaal gebruik van de woning is dan immers niet meer mogelijk.
Betekent dit nu dat de verkoper aansprakelijk is voor de schade?
Voor toewijzing van de vordering tot schadevergoeding is echter tevens nodig, dat de afwijking aan de verkoper kan worden toegerekend.
Indien gebruik gemaakt is van de modelovereenkomst van de NVM bevat artikel 5.3 een garantie voor zover het de eigenschappen betreft die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
De scheurvorming en de verontreiniging in de hier bovengenoemde voorbeelden verhinderen het normale gebruik van de woning. Daardoor is het mogelijk om bij de rechtbank een vordering in te stellen tot schadevergoeding. Deze kan bestaan uit een vergoeding voor de te maken herstelkosten, het saneren van de bodem en alle daarvoor noodzakelijke onderzoekskosten en in beginsel ook eventuele gemaakte advocaatkosten en proceskosten.
Dit is alleen anders indien in het voorbeeld van de bodemverontreiniging sprake is van een geringe verontreiniging die het normale gebruik niet belemmert.
Let u er in dat geval overigens wel op dat u pas dan met succes een rechtsvordering tot schadevergoeding bij de rechtbank kunt instellen, indien u de verkoper eerst in de gelegenheid heeft gesteld om alsnog behoorlijk na te komen. De verkoper dient eerst in verzuim te zijn. Daarna moet u als koper eerst een schriftelijke aanmaning aan de verkoper sturen waarin hem/haar een redelijk termijn wordt gesteld om alsnog voor behoorlijke nakoming zorg te dragen.
Het verzuim treedt pas in na het verstrijken van de gestelde termijn en de verkoper nalatig blijft om wel behoorlijk te presteren.
Stel echter, dat in de door de koper in te stellen procedure vast komt te staan dat er sprake is van een gebrek en non-conformiteit, maar dat deze niet aan de verkoper kan worden toegerekend.
Dit is bijvoorbeeld aan de orde indien bijvoorbeeld niet gebruik is gemaakt van een NVM koopakte en de (schriftelijke) koopovereenkomst geen garantie bevat dat het verkochte geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woning.
Kunt u dan als koper in dat geval toch nog met succes een actie tegen de verkoper instellen?
Afhankelijk van de feiten en omstandigheden in de casus is het antwoord: ja. Dat kan nog. U kunt als koper dan de volgende vorderingen instellen.
Beantwoordt de geleverde woning niet aan de koopovereenkomst dan kunt u vorderen dat de verkoper alsnog herstelwerkzaamheden laat uitvoeren, mits de verkoper hieraan redelijkerwijs kan voldoen. Dit is geregeld in artikel 7:21 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek.
Eventueel kunt u als koper aan de rechter verzoeken om aan u een machtiging af te geven om de herstelwerkzaamheden voor rekening van uw verkoper uit te voeren.
Daarnaast kunt u gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst vorderen. Daarmee kunt u bewerkstellingen dat de door u betaalde koopprijs wordt verminderd met herstelkosten. Deze vordering kan ook in geval van een niet toerekenbare tekortkoming worden ingesteld.
Een laatste mogelijkheid is dat nu beide partijen niet van het gebrek op de hoogte waren onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst is gesloten. Mogelijk oordeelt de rechtbank dan dat er sprake is van dwaling.
Als koper kunt u dan aan de rechtbank vragen de koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat uw nadeel wordt opgeheven. Dit betekent in de praktijk dat de koopprijs met herstelkosten zal worden verminderd.
Een eventueel gebrek dient u volgens de wet "binnen bekwame tijd" als koper aan de verkoper te melden.
Deze termijn bedraagt twee maanden nadat u het gebrek heeft ontdekt, of redelijkerwijs had moeten ontdekken.
Is de aard of de omvang van het gebrek onduidelijk en vergt dit nader onderzoek van een deskundige, dan mag uw gebrek ook eventueel later worden gemeld, maar direct nadat de resultaten van het onderzoek bekend zijn.
Uw rechtsvordering tegen de verkoper moeten in ieder geval binnen twee jaar na ontvangst van een klacht worden ingesteld, omdat deze anders verjaart (dus vervalt).
Conclusie
De verkoper is niet altijd aansprakelijk voor de schade die de koper als gevolg van een gebrek lijdt. Daarvoor is vereist dat de tekortkoming aan de verkoper kan worden toegerekend.
Het is van essentieel belang dat u een zeer goed beeld vormt van de bouwkundige toestand van het pand. Dit geldt zeker voor oudere woningen.
Zorg ervoor dat omtrent deze toestand de juiste vragen aan de verkoper worden gesteld.
Twijfelt u aan de kwaliteiten van enig oordeel van de woning: laat u dan een bouwkundige inspectie uitvoeren.
Indien u een verkoper een koopovereenkomst wordt voorgelegd, dan raad ik u aan om deze grondig door te lezen en door uw juridische adviseur te laten toetsen. Vervolgens kan er dan (nader) worden onderhandeld over in de koopovereenkomst op te nemen garanties (over de afwezigheid van gebreken) die in uw belang zijn.
Het voorkomen van problemen is uiteraard veel beter dan dat u achteraf uw verkoper moet aanspreken voor bepaalde gebreken die u echt niet verwachtte!
MEESTERLIJKE OPLOSSINGEN
